案例回放：为避税费因小失大

最近，一位杨女士打进本报热线反映，半年前她在中介公司的介绍下看中一套位于城南紫荆片区的二手房，觉得很满意并决定购买。但由于该房要过3个月才满购房5年期限，如果当时就办理过户，卖方则要求杨女士承担全额营业税，如果过3个月过户，杨女士就能省下一大笔税费。

在中介的劝说与安排下，杨女士最终与卖方签订买卖合同，合同约定由杨女士先代卖方偿清银行贷款，等到房屋符合5年期限的要求，并且余款付清后再办理过户手续。在签约的同时由卖方签署授权委托书，授权买方杨女士指定的人全权代理卖方办理过户手续，双方并且到公证机关办理了授权委托书的公证手续。签约后，杨女士如约代卖方偿清银行贷款并支付了剩余房款，卖方也向杨女士交付了房屋。在5年期限满了之后，杨女士及其指定的卖方代理人向房管登记部门递交了办理过户手续所需的授权委托书及其他材料。

杨女士本以为此桩买卖已经万事大吉，没想到申请办理过户手续的材料交上去没几天，卖方就向房管登记部门提交了一份撤销授权委托的书面材料，房管登记部门于是通知杨女士暂停办理过户手续。杨女士一看卖方来者不善，马上向律师求助。在律师的建议下，杨女士立即向法院起诉卖方，为防止卖方将该房屋转卖他人并迅速过户，杨女士还申请查封了这套尚未过户的房屋，目前该案尚在审理过程中。

律师提醒：

买二手房莫贪小便

在二手房市场上，部分未取得房产证的业主为尽快套现，可能卖出比有产权证的二手房低一些的价钱；另外也有一些房源还未到5年房龄，按规定卖家需缴纳营业税、个人所得税，约占交易价的6.5%，卖家或买家希望先签订买卖协议，等到房龄满5年后再办理过户，以达到少交税的目的。因此，在相对低价的吸引下及为节约税费考虑，不少买家不惜铤而走险购买无证房，先和卖方签订协议，采取公证的办法先拿下房子，等到满5年后再办理过户手续。

针对此种现象，买二手房采取选择公证的方式所存在的风险，记者采访了四川发现律师事务所艾述洪律师，他说，很多贪便宜的买家为求保险，买卖双方仅办理房屋买卖公证而不办理房屋产权变更登记手续，以为只要经过公证就万事大吉了，迟些再过户也没关系。但事实上，公证也是可以撤销的，风险并不会因为进行了公证就随之消失。另外，由于我国对不动产实行的是登记制度，因此，即使买卖双方签订了合法有效并经公证的房屋买卖合同，但由于双方没有办理房屋产权变更登记，故房屋的产权人仍然是原出卖人，出卖人仍然可以行使房屋所有权人的相应权利，例如再次出卖或设定抵押权。因此，就此类交易而言，买方一般会面临如下的交易风险：其一，在房价高涨的形势下，卖方反悔并将房屋转卖第三人，或者卖方名下的房屋在过户前被卖方的债权人申请查封，签约至过户之间的时间间隔越长，买方承担的风险也就越大。其二，即使卖方签署授权委托书，授权买方指定的人代替卖方办理过户手续，卖方也有可能反悔并撤销委托，使得过户手续无法正常办理。

如果发生以上情况，卖方签约后反悔，将房屋转卖第三人并办理过户手续，或者卖方的债权人申请查封卖方名下尚未过户的二手房，则买方购房的目的将落空，买方将不得不通过法律途径向卖方追讨已付房款。可一旦卖方下落不明或没有可供强制执行的财产，则买方即使通过法律途径也可能无法向卖方追回已付的房款，不得不承担经济损失。至于在此种情况下买方是否有权要求中介机构承担赔偿责任，取决于买方与中介机构所签协议是否有明确的约定（如约定中介机构在特殊情形下承担赔偿责任或担保责任等）。

因此，最好还是按照正规途径购买二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。