“十一房交会”的硝烟虽已渐渐散开，但楼市依然躁动不安，关于“房贷新政”的话题被炒得沸沸扬扬，嘈杂声中主音难觅。上一期《天府楼市》推出的“10月楼市走向”话题，对10月成都楼市做了一个详尽的分析，在业界引起了很大的反响，更有许多读者打进报社热线电话咨询，在这样一个政策变化明显的楼市拐点，购房有哪些事项需要注意？为此，《天府楼市》帮你分析新政下市场的动态以及将对购房者产生怎样的影响，为购房者秋季买房第一步铺平道路：先读透政策，再下手买房。

“第二套房”首付四成二手房遭遇寒冬

9月27日晚，信贷政策方面针对第二次置业提高首付金额的政策基本尘埃落定。购房者购买第二套住房首付款将提升至四成，贷款利率在同期同档的基础上上调10%。目前中国银监会和各大银行已经就二次置业的认定标准达成共识，定下三点基调：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考，就是说，申请公积金二次置业不受新政限制；二、已还清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；三、以家庭为单位认定二次置业，即夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，任何一方再贷款购房都算作第二套住房。而各地银行在制定第二套住房贷款细则时，也会以这三点为基础，结合当地情况作适当调整，实施标准不会“一刀切”。

表面上看，监管部门此次定下的基调似有宽松之意。但有报道分析，事实上监管部门的基调“松中有紧”。即在以个人为单位认定还是以家庭为单位认定的选择中，监管层趋向了后者，规定“夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房”。虽然监管部门最后说三点基调各家银行可以自由把握，但实际上，三点之外空间已不多；并且部分银行很有可能出于自身风险考虑，只会紧不会松。所以，这一政策推出之后，许多二手房经济公司迅速感受到了市场的变化。某资深二手房经济人对记者表示：“第二套房子提高首付，整个市场30%左右的买主会受到影响。以本次秋交会为例，我们二手房的成交总量明显下滑。虽然现场人声鼎沸，但多数还是选择了持币观望。”

频繁加息按揭压力增加

9月楼市新一轮的政策调控再次拉开序幕，10月份，这些宏观调控政策对市场造成的影响就开始逐步显现出来。央行在今年内第五次加息，而据金融人士分析，由于经济过热和通货膨胀的压力还将持续，央行将可能继续采取紧缩银根的措施，有可能再次加息。这样一来，2007年将成为10年来中国加息最频繁的一年。频繁的加息是否达到了对成都楼市降温的作用？它给成都楼市带来了什么？购房者针对这一现象的反应又是怎样呢？

为此，记者走访了成都各大商业银行，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行其成都分行的相关负责人均表示：在央行利率调整后，有业主前来提前偿还购房贷款，但这种现象并不明显。

经济条件较好的人群不会很在意加息后增加的这部分支出。而相对的，加息可能对部分经济条件不好，心理承受力不强的购房者影响较大，加息无疑增加了他们还贷的难度，还有可能将买房的计划推后。全程机构市场咨询服务公司总经理李龙表示：“银行出台一系列政策是抑制投资，频繁加息会让一些投资者开始计算他的回报比例，是否适合再次投资。而对于改善居住条件的居家性客户来说，市场需求依然存在。”

新政下如何买房早报给你置业建议

银行利率不断提升、首付提高，对购房者意味着支出要进一步加大，购房者购房的压力也在无形中加大。面对这种局面，还没买房的贷款买房者可以选择90平方米以下的小户型。根据银行规定，90平方米以下第一套住房房屋最高可贷八成，贷款年限20至30年不等。贷款成数高，首付就会少。

对已经购买了房屋并正在偿还贷款的购房者，理财专家建议：根据自己的实际情况挑选一个合适的还款法，是节省开支的有效办法。目前各大银行推出的还贷方式大致有两种。第一种是等额本息还款法，它的突出优点在于借款购房者可以准确掌握每月的还款额，缺点是利息支出总额相对较高，适合收入稳定、预期收入变化不大、购房用于自住的人群。第二种叫做等本金还款法(即递减还款法)，还款中的利息支出相对较少，但前期的还款压力比较大，适合目前收入较高，但预期收入不太确定的自住型购房者。

据了解，选择什么样的贷款产品及还款方式适合自己很多人都不一定清楚地知道。大部分人会以传统贷款观念，首选银行默认的“等额本息”还款方式。但是，这种还款方式在进入加息循环周期的市场大背景下，并不是适合房贷者使用的理想省钱方法。专家建议，购房者可以打破传统还款模式，采用“等额本金”的还款方式。这种还款方式在开始还贷时，借款人会感觉每月负担较大，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少。并且随着时间的推移，还款负担也会逐渐减轻，总体利息支出较低，是目前房贷一族可采取的最切实可行的节息方式。