去年,白水河-银厂沟景区一套52平方米的上世纪八九十年代的房子卖价4.2万元;今年上半年,面积、户型基本一样的卖到了6.8万元;11月的成交价,则直接比去年翻了一番。在城市中心里越来越少见的老房,在旅游景区里却成为了一个让人吃惊的“香饽饽”。

破落老房焕发新价值

白水河镇是进入银厂沟风景区的“大门口”。由于自然环境优越,气候宜人,成为了每年成都人避暑的一个胜地。来旅游避暑的人多了,农家乐就开得多了,但到了旺季,住农家乐的费用近年来逐渐看涨。据了解,去年夏季到白水河镇住农家乐,包吃包住每人每月费用接近800元;而今年价格则接近1000元。

农家乐费用高,使得许多前来避暑的人到小镇上买或租套房子来住。刚从白水河镇回来的蒋先生告诉记者,目前在白水河镇上一个单间的租金在每月300～400元之间,部分房东会提供简单家具。虽然吃住必须自己解决,但由于各项生活支出都比城市相对便宜,细算下来比住农家乐要节约60%左右。

但小镇毕竟规模不大,可出租的房源并不多,已养成在此居住半年生活习惯的人开始将目光投向了小镇上破产厂矿企业的老房。虽然企业早已倒闭,但留下来的生活区还是有模有样。老房看起来有些破旧,但水电等各种配套运转自如,再加上其位于小镇的核心区域,生活并无一点不方便。据记者了解,从去年开始,许多城里人以买房的形式,给自己在旅游景区里再安了一个“家”。

一年一个价,老房升值潜力大

白水河镇上破产企业的生活区老房虽然年代久远,看起来有些破旧,但并不影响其价格的不断上扬。据了解,去年一套50多平方米,套二户型的老房卖价在4.25万元左右。而到了今年上半年,同样面积与户型的老房价格上涨到了6万多;进入下半年,价格更是比去年同期翻了一番。

据记者了解,买老房的群体大部分是在此生活时间跨度基本达到半年以上的中老年人。刚刚买下一房的蒋先生的兄弟给记者算了一笔账:按照生活半年计算,如租住农家乐,每月以600元算,一人支出需3600元,两人就需7200元;而如租住村屋,每月300元的租金加上两人生活开销在400元左右,总共需4200元。“保守估计,这样的生活方式持续10年,那么总共支出就在4万~7万之间。”

“但买套房住就不同了。就以目前8万元的行情来算,与我租住村屋10年的总价差不多。假如未来房东调高租金,我租房费用可能就会大过买房总价。”蒋叔的兄弟对记者说,“租房住,我纯粹是消费;但买房,我既是消费又是投资。以后不住了,或者儿孙不需要转手卖掉,买房成本是可以回收的。就算10年后以买入价卖掉,我所支出的也只是生活成本,房子相当是免费住了10年。”据记者了解,选择这种置业生活的城里人越来越多,甚至有人一栋一栋地在买入。

半年住半年空 老房余温怎利用

虽然这些老房的价值被重新挖掘,但不管是自住还是热衷投资的群体来说,“半年住半年空”的利用率实在太低。由于只从每年4月住到10月,剩下的时间老房就一直空着,如何利用成为了买景区老房人头疼的问题。

房产投资专家黄海认为,旅游景区老房虽然投资门槛低,但在买入前必须要做好利用规划,“由于旅游景区受到时间、气候、季节等多方面的影响,做投资的话,就只能做长线,并且在考虑回报时,必须分段计算。旺季时,可根据市场反应将租金调高30%~50%;但淡季时,则需将租金降低。而且必须要做好淡季无租客的心理准备”。

分段调整租金价格虽然是一个很不错的利用方式,但黄海认为这对于个人投资者来说,更多是一种理论上的可行。他建议,如要投资旅游景区老房,可采用“集体抱团,整层盘购,重新包装”的方式来操作。“要将老房的价值充分挖掘,不能只看到住宅出租这一方面,企业老厂房、办公建筑等都是可以投资并且与住宅宿舍捆绑在一起做二次开发的。因为这些厂矿企业的老房生活区都曾经有过很好的布局:活动室、娱乐区、办公区等雏形还在,只是久无打理,显得很是败落。如将其整体包装重新定位或复原原貌,就可以形成一个新的集住玩于一身的新景点甚至可以叫‘厂矿旅游’。这样一来,在这些避暑胜地的淡季时段,其一样可以有招揽游客的噱头。”

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旅游景区老房投资注意事项:

一、注意老房的产权问题,一般破产企业的生活区住宅大部分已被私人买断成为私房,两证齐备,但在企业外的住宅其用地则可能属于农村宅基地。因此在购置前,需对房屋产权做出明晰。

二、老房年代久远,检查其房屋质量很关键:比如地基有无下陷、房屋有无开裂;是否漏水、电路阻断以及下水管堵塞等等。

三、由于部分破产企业生活区分布面积一般都比较大,再加上大量职工的外迁,在生活区深度往往没什么人气,也就给居住带来了不安全因素。所以如要买老房,最好买靠近出入口,来往人口稠密的区域。