深圳炒房团半年亏了25% 房价下降50%方可投资

邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”

跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题

深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。

此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。

“这个市场太危险”

“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。

讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”

用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。

世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交(行情 论坛)量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。

“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”

他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。

“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。

而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。

“拐点”到来？

邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”据他介绍，有一些投资客专门从其他地方赶来深圳，“买了两套豪宅，按照现在的市价，基本上首期款是亏完了。”

“特别是6、7月份，最疯狂的时候，很多中介业务员忍不住，自己也进去了。”据邹建民称，他接触的很多业务员最后都参与“炒楼”，接着就有很多人被套。

楼市急转很快带来更多的问题，比如中介公司关门事件。去年10月底，投资客秋先生和三个朋友凑齐227万元作为首付款，买下了位于深圳八卦岭的整整一层单身公寓，面积825平方米。交钱近一个月后，他们发现资金竟然还没有到达卖家手中。其中的110万元划到了中介长河地产的公司账户上，另外106万元划到了长河地产总经理皮锦洲的个人账户上。随后他们找到长河地产公司，后者承认了这一事实，并且承诺在11月30日之前退还购房款。但到了12月初，长河地产陷入“倒闭风波”，那227万元购房款的问题，“到现在还没有解决。”

除此之外，更广为人知的便是中天置业一夜倒闭、总裁蒋飞涉嫌卷款数千万元潜逃事件。随后，创辉租售在上海的多家门店也关门大吉，房产中介业似乎“哀鸿遍野”，王石等业界巨头纷纷加入了所谓“拐点”论争。

“拐点”是否已经到来，短期内还是个见仁见智的问题。近日世华地产发布的《2008年1月买卖双方心态分析》指出，部分短期小型投资客经受了数月的房价下跌后，目前出手意愿非常强烈。分析称，一方面是租金回报率低、不能抵供，另一方面是目前租赁市场涌现大量盘源，连稳定的租赁都无法保障，这刺激了投资客尽快脱手的意愿。

不管如何，深圳楼市不再像以前那样飞速上涨已是不争的事实，而这也堪称一个合理的改变。毕竟，一个理性、健康的市场，无论对投资者还是整个经济运行，都是十分重要的。