■ 房产理财

我在外企工作，28岁，未婚，月工资收入10000元，工作地点在崇文门地铁站周边，目前租房居住，租金（包括水电费）是1800元/月，每月的伙食、交通等开销1500元，朋友聚餐、游玩的其他开销是1000元/月，月结余5700元。目前我个人有40万元存款，且缴纳公积金月缴存额为1200元，不想动用父母的存款，考虑2008年在公司附近买套70-80平方米的二手商品房，请问我该如何安排置业计划？ ——刘先生

【解答】

首先对刘先生的财务状况做简单的分析：月收入10000元，公积金家庭月缴存额1200元，存款40万元，期望在崇文门附近购房。

据中原三级市场研究部统计数显示，目前崇文门附近二手商品房均价为16000元/平方米。首付款基本为房屋评估价的30%，比如一套评估价为100万元的房屋，首付就得达到30万元。而就刘先生目前的存款状况，支付购房首付款应该没有问题，可有如下的两套方案供选择。

第一套方案　商贷月均还款6000多元

如果刘先生选择75平方米的房子，按均价16000元/平方米算，总价应是120万元，若房屋评估价是116.4万元，首付款比例按30%计算，那首付约38.52万元（=评估价值×30%+房屋总价-评估价值），存款足够支付首付，但还需要贷款80万元，而照此方案做20年期的商业贷款，月均还款6040.18元，日后的还款将给刘先生的生活带来很大的压力。

第二套方案　公积金月还款3000多元

崇文门附近房价较高，建议选择在半小时车程之内的方庄置业，方庄的二手商品房均价为12000元/平方米，按面积80平方米的房屋算，总价是96万元，若评估价值为86.4万元，首付款是35.52万元（=评估价值×30%+房屋总价-评估价值）。

因此，40万元的存款足够支付首付款，并且只需贷款56万元，这样可以选择利率较低的公积金贷款，按照该方案，20年期公积金贷款的月均还款额是3764.15元，对于未来银行还款的压力要比方案一小很多。

假定刘先生未来收入最低可以保持目前的状况，且贷款利率保持目前的水平，按照刘先生公积金1200元/月的缴存额算，最高可以贷到60万。

因此建议其可以选择60万元的公积金贷款，36万元的存款支付首付款，富余的存款可以用来缴纳买房过程中发生的税费。