连续三年的宏观调控，导致房产投资者数量连年下降；投资回报率的持续降低，让个人投机者开始思考新的赚快钱方式；股市的火爆引发全民炒股的局面，甚至房产投资资金也大量转向涌入股市……种种因素，正导致过去10年持续高涨的房产投资走向理性，高峰时期的辉煌不再。讲求专业性、理性、小风险性的“后房产投资时代”到来了。

变数1

快钱时代结束

从去年12月开始一路上涨的股市让不少炒房资金逐步流入股市。经历了漫长的熊市，股市牛气渐长，再度迎来了热切的股民。五一长假之前，股市摆脱熊市的经年纠缠，连连突破上行。一些老股民在激动之余，对长假过后的行情心存疑虑。但是五一过后，股市连连带来惊喜，上证指数突破4000点，股市火暴，吸引了大量热钱进入，据相关统计数据显示，4月全国存款锐减1600亿元，其中相当一部分进入股市。

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与股市的牛气冲天相比，楼市在经历了近10年的快速增长后，逐渐增大的风险，让投资者望而却步，从成都晚报房产投资沙龙成员最新投资动向可以发现，不少投资大户，开始脱手持有物业，逐渐将资金转移到股市，或者其他投资市场。

据相关调查，最近一年多时间被困房产投资资金不在少数。部分投资者还陷入了各种各样的麻烦，包括当地开发商的承诺以及投资回报率问题上仍然还有不少纠纷。由于成都楼市增长已过了增长最快的时期，依靠楼市增长赚快钱的投机者大幅度减少，不少投资者表示，由于房价已是在高位上运行，随着风险性的增加，逐渐回落的投资预期，已无法支撑投资者对房产短期投资的信心。

变数2

投资回报底线降低

目前成都核心市区房价大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物业单价甚至突破万元。对于投资者而言，不管是短期还是长线投资，都将承担巨大的压力，投资者罗先生表示，2004年以前，成都市区房价保持在4000元左右，一套30平方米的小户型价格在12万元左右，地段较好的物业，精装后出租价格保持在700——1000元/月，如SOHO沸城，投资回报率至少可以保持在8%以上。如今房价高涨，一套30平方米的市区投资物业，价格可能已经在20万元左右，但租金却没有大幅度增长，回报率最多能保证5%已非常不错。而部分单价在七、八千元的物业，已基本上失去了靠租金回报赢利的长线投资价值。

对于短线投资者而言，不少人表示，成都市区房价攀升至6000元/平方米以后，不管是从物业增值空间，还是市场承受能力，以及物业交易频率看，都已进入高风险期。两年前，不少依靠资金流赚钱的投机者认为，一旦房产物业半年个月内出手利润不能达到10%以上，资金就没有充分利用，但现在不少人已降低了物业增值的心理预期。而且从目前市场情况下，物业能否保证如期出手也成为疑问。

变数3

纯投资者逐渐减少

房产投资市场的变化，直接影响便是职业投资者开始退出市场或者改变投资思维。为防止投资风险性，以半居住半投资模式介入房产市场的购房者比例增加。不少购房者表示，07年以后投资房产，不再是单纯寄托于房产升值和高回报性，而是在考虑改善住房环境或者一次置业时，顺便考虑物业的投资价值。投资沙龙成员刘先生表示，自己在去年思考投资房产时，仔细思考了改善自己居住环境的因素。最终他选择了一套东三环一套135平方米的大户型，刘先生表示，如果两年后该楼盘甚至明显，可以考虑出手，如升值不明显，也可以考虑自己居住，将以前市区的房子出售或者出租。类似刘先生这种想法的购房者不在少数，一方面保证了投资不利时如何降低风险，另一方面，由于仔细思考了物业居住价值，反而让所选物业具有更多市场。

变数4

投资者更专业理性

后房产投资时代，由于楼市经历了持续三年的宏观调控后，整个市场变的更理性，投资者向专业性发展。两年前投资者见到房产物业就下单，请人排号炒房的现象正在逐渐消失。不少投资者开始向专业发展，分析政策趋势、了解开发商实力、行业动向、区域变化、房价走势等信息成为职业投资者的必备功课，投资者邓先生表示，以前自己只是习惯性地踩盘，如今对媒体和专业机构的市场分析行业动态也非常关注，因为这些因素极有可能影响自己的投资结果。