近年来，成都良好的房产市场现状，让不少成都人以按揭贷款的形式圆了自己的居家梦想。然而面对按揭贷款，不少的购房者却没有经过理智思考，实际估量自身的经济实力，就匆匆加入了“房奴”的行列。不少购房者因为自己的不懂法、对合同的不关注，而遭遇了一场场意想不到的“梦魇”。其中，给购房者带来危害最严重的莫过于“回购条款”。这一条款本身是一种中立的机制，但是由于购房者对此的不重视，就会引得个别不良的开发商趁机牟利，让不明真相的购房者钱、房两空，甚至背上债务。究竟是开发商造成了购房者的损失？还是购房者因为自己对“回购条款”的不理解造成了损失？件件触目惊心的真实事例，让我们不得不对“回购条款”进行深入的剖析。

当“房奴”遭遇回购

案例一>>>

业主遭遇回购损失惨重

李先生于2003年6月4日在城西购买了一套住宅。在与开发商签订购房合同的补充协议中约定：“商品房开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，开发商有权收回购房者所购房产，用以抵付购房者所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还购房者”。李先生在办理按揭贷款时，与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定：“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。

后因李先生未按时履行还款义务，连续违约三期以上，银行按照借款合同的约定要求李某提前还款，并通知开发商承担担保责任。开发商遂向银行支付李某所欠全部贷款本息，罚息及银行因实现债权而支出的费用。开发商承担了保证责任后，通知李某要按照回购条款收回其房产。这时，李先生向开发商提出愿意偿还上述费用，要求开发商为其办理产权遭到开发商拒绝。

损失: 钱、房两空

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上述案例一中回购协议已经成立。协议中的主体双方平等，内容合法，标的物明确，只是对房屋回购价格的约定不明，那么按照《合同法》的规定，该协议属于部分条款约定不明的合同，属于有效合同，约定不明不影响它的法律效力，购房者和开发商完全可以依据合同法有关条款对这部分不明的部分进行确定，但不能因此否认合同的成立和效力。

在本案中，回购条款给李先生带来的损失是相当巨大的。

首先，李先生丧失了对房产的所有权及首付款。在现实生活中，如果购房者未入住小区时，开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。

其次，李先生有可能损失房产价格的增值部分。在现实生活中，开发商一般在回购协议中并不约定回购房产的价格，在承担担保责任后，往往会按照原买卖合同约定的价格将
房产收回，虽然双方可以就价格进行协商，但实际上往往会比市场价值低，因此，由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。

另外，开发商处置房产的房款一般用于抵付购房者所欠银行的贷款本息、罚息及执行费用等，再加上开发商按照购房合同的约定收取违约金后，剩余返还给购房者的部分已不
多。

案例二>>>

开发商未执行回购利益受损

何女士于2003年1月11日同样购买了位于城西某楼盘的住宅一套后，并未与开发商约定回购条款。在办理按揭贷款时，与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定：“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。