冬天已经远去，成都的商业地产更是不满足于春天的不温不火，一鼓作气进入了火辣辣的夏天。

普通的购房者怎么选商铺，怎么跟投资回报的人民币更有缘分，那是一件需要动脑子、讲科学的事情。我们的记者通过采访、思考、整理、归纳，献给大家买铺九大招数。不罗嗦了，赶紧往下看吧——

留意分摊公用面积

对商铺本身的隐性问题，购房者还要多留个心眼。

商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价远高于住宅，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。

投资建议：购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。

确定好目标收益空间

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和；这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。

投资建议：租铺还是买铺，解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。

控制“售后包租”的风险

“售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。

当市场上可供出租的商铺过多，超出市场需求时，每个商铺的收益势必减少；宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如，银行利率的上调，会直接造成购房者按揭还款压力增大。

投资建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。

关注得房率

投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。

一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，60平方米及130-150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

投资建议：对于得房率低于85%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。

学会淘二手商铺

在目前新商铺十分有限，而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。